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首次購屋三要訣小點、遠點、舊一點

2008-12-24T09:23:00.000+08:00

李國煌／台北報導

房市行情低迷，不少人打算逢低進場買屋，一圓購屋夢，房仲業者指出，首次買房子，把握三個原則，從小一點的、遠一點的、舊一點的房子著手，購屋支出減少3成以上，另外，不妨挑選公寓產品，實用坪數大、價格相對低。

美商ERA不動產顧問張欣民說，首次購屋的人，手頭大多不會太寬裕，資金不太充足，不好從小一點、遠一點、舊一點的房子下手。

坪數小一點的房子，總價相對低，同樣1坪30萬計算，購買40坪大的房子，要付1200萬，如果只買30坪大的房子，總價馬上降到900萬元，如果是20來坪的二房產品，總價更馬上降到600萬到700萬之間。

至於遠一點，主要是離開市中心精華區、都會的中心地段，以台北市而言，大樓1坪要價35萬到40萬，如果前往北縣地區看房子，價格立即降到25萬上下，如果挑選屋齡長一些的房子，價格更低。

同一個地段的房子，舊大樓的價格，可能是新大樓的6成到7成，明顯較低。

除了小一點、遠一點、舊一點之外，在住宅類型上，永慶房屋指出，套房、公寓、大樓，三大類型住宅中，公寓價格相對最低，而且，公設比較低，實用坪數相對最大。

以大樓、套房住宅而言，公設比大多在25％、30％，買進1戶權狀登記15坪的套房，室內實際面積可能只有10坪左右，公寓的公設比大概在5％到7％，1戶權狀登記30坪大的公寓，室內可能有28坪上下，相對實用。

同時，公寓屋齡相對較長，房價也比較便宜，依據永慶房屋統計，今年第四季，北市大樓和套房的價格，每坪平均都在36萬元左右，公寓價格大約在30萬元。

除了實用坪數較多、公設比重較小、價格便宜一些，公寓是比較舊式的產品，大多位處生活機能比較充足的地區，生活機能充足，購屋自住頗為合適。

美出手相救房貸利率下降分析師：買屋好時機

2008-12-23T13:27:00.001+08:00

國際中心／綜合報導

美國爆發次級房貸風暴，最後引發全球金融海嘯，美國政府救經濟可說動作頻頻，而美國政府也計畫在明年繼續動用7000億法案的餘款來搶救美國房市，由於政府積極介入，美國的固定房貸利率持續下降，創下了37年來新低，有分析師表示，如果有打算購買房屋，現在就是好時機。

美國爆發金融危機，政府盡全力止血，由財政部長鮑爾森下令成立的「現在希望組織」預計在明年修改高達200萬個房屋抵押貸款。「現在希望聯盟」是由貸款發放者、服務者、投資者，以及顧問多方組成，專門為受困屋主修正貸款的組織，讓屋主可以享有更低的利率。

根據瞭解，「現在希望組織」在2008年已經防止了200多萬間房屋被查封。另一方面，彭博社報導，布希政府預計在明年初就可以通過，並且動用7000億法案的剩餘款，來購買與房貸有關的證券和債券，希望能夠進一步為美國房市注入資金。由於美國政府積極介入，奄奄一息的美國房市似乎露出了曙光。

美國30年期固定利率房貸上週來到了5.19%，比先前還要低0.28%，創下了37年來最低，15年期固定利率房貸在11日還有5.2%，上週下修到4.92，甚至有分析師表示，30年期固定利率房貸，有可能下修到4.5%。

這一系列的降息都是因為美國政府持續為房市注入資金，對需要貸款購屋的民眾而言，無疑是好消息，而財經專家也表示，美國的房屋貸款固定利率，現在已經非常漂亮，對於本來就已經計畫購屋的民眾而言，現在應該是不錯的時機。不過，至於美國房價何時會翻身？則還需要後續觀察。（新聞來源：東森新聞）

英房價明年將再跌15% 10年內難反彈

2008-12-23T13:25:00.000+08:00

（中央社記者黃貞貞倫敦22日專電）英國房價受到金融風暴衝擊，持續走跌，金融資產服務公司LGIM今天指出，明年房價將再下跌10%到15%，之後市場停滯4到5年，10年難反彈。

Legal & General Investment Management（LGIM）經濟學家德瑞森（Tim Drayson）指出，和2007年8月房價高峰時相比，這波房地產空頭將造成房價大跌30%，至少要10年才可能回到2007年的榮景。

德瑞森指出，銀行改變放款規定是造成房市要很長時間才能復甦的要因。他預估，銀行房貸條件將和1990年代初一樣保守，銀行要求的自備款將提高，提供的貸款金額將減少。

他預估，銀行對於房貸申請將更謹慎，必須考慮申請人的償付能力，未來傾向以申請人收入倍數的方式計算可以提供的房貸金額。

對於英國政府為協助房貸戶度過難關，將繳款期限延到6個月，德瑞森認為，這個權宜措施只能幫助貸款戶在經濟不景氣時繼續住在自己的房子，但並不能拉抬房價。

他說，唯有民眾收入增加，房市才可能回溫。

LGIM 的報告是目前房地產市場最悲觀的預估。最近資本經濟公司（Capital Economics）預估房價將跌35%，要到2011年才能復甦，巴克萊銀行（Barclay's Bank）執行長瓦爾利（John Varley）預估明年房價跌幅15%，駿懋銀行（Lloyds TSB）總裁布蘭克（Victor Blank）則預估跌幅10%。971222

美大房地產商也籲政府紓困

2008-12-23T12:43:00.000+08:00

（中央社記者林琳紐約22日專電）面臨銀行貸款緊縮，多家美國最大的房地產公司也向財政部請求紓困。這些公司即將到期、應償付的貸款若得不到再融資，它們抵押的房地產將會面臨贖回權被取消，公司甚至會破產。

根據「華爾街日報」今天報導，十幾家經營商業房地產的公司最近聯名致函美國財政部長鮑爾森（HenryPaulson），希望可以被列入政府提供給汽車貸款、學生就學貸款及信用卡欠款等貸款市場的2000億美元紓困方案。

這些房地產商表示，如果得不到紓困協助，數以千計的辦公大樓、旅館、購物中心及商業大樓的抵押贖回權可能因為未能如期償付貸款而被取消，公司也將面臨破產的境遇。

紐約房地產委員會（Real Estate Board of NewYork）主席史皮諾拉（Steven Spinola）表示，房地產業急需政府施以援手，如果房地產業償付貸款出現問題，也可能威脅到全球金融體系。

美國政府目前對於房地產業的紓困主要對象是住宅方面的房貸戶，商業房地產業者希望政府也能被列入優先紓困的對象。

根據市場資訊研究公司遠見分析公司（ ForesightAnalytics）的估計，美國商業房地產公司的貸款在未來三年內必須獲得再融資的金額高達5300億美元，而明年即面臨再融資的部份估計在1600億美元。

房地產業的協會組織房地產圓桌會議（Real Esta-te Roundtable）的主席德波爾（Jeff DeBoer）則根據美國商業房地產業的3 兆4000億美元貸款總值來估計，預期明年內有總值4000億美元的商業房地產貸款到期，必須找到再融資。

西門子全球行賄判罰台幣逾540億元創天價

2008-12-23T12:38:00.001+08:00

全世界最大的電子企業：德國「西門子」公司，由於在全球行賄，遭到罰款美金16億5千萬元，折合新台幣超過540億元，創下天價。(劉芳報導)

根據華盛頓「美國聯邦法院」的判決書，西門子（Siemens）為了爭取生意，在全球各地總計至少涉入了四千兩百多件行賄案，行賄金額約為美金十四億元。例如，在中國大陸行賄美金近四千萬元，取得電力傳輸工程、醫療設備等合約；在阿根廷行賄美金四千萬元，取得製作全民身份證的合約；在香港行賄美金兩千多萬元，取得地鐵工程合約；還在以色列、委內瑞拉等地行賄，金額也都在美金一千萬元以上。。

「西門子」公司的總部在德國，同時是紐約證券交易所的上市公司，所以德國和美國都有管轄權。經過兩個國家聯合調查以及西門子總公司的高層全力配合，最後達成協議，西門子承認違反法令，將繳交罰款給美國司法部、美國證管會、慕尼黑檢察署，總額為美金十六億多元。

在此之前，為了找出公司裡的害群之馬，「西門子」本身也延請法律事務所在全球各營業據點展開調查，前後花費了美金十億元。「西門子」新任執行長羅舍說，真正的好公司，不只是經營績效優異，也是遵守法紀的清廉企業。

利率轉換權房貸機動性高

2008-12-10T09:44:00.000+08:00

更新日期:2008/12/10 04:09

〔記者廖千瑩／台北報導〕金融環境動盪，全球紛紛降息因應，我央行同樣也是一連串降息措施，究竟房貸該選固定型或指數型？壽險業者認為，民眾不妨選擇具有「利率轉換權」的房貸商品，即利率走低時可選擇指數型，當利率走高時可選擇轉換為固定型。

金融市場不穩定，利率瞬息萬變，究竟房貸該怎麼選，不少民眾都很苦惱，壽險業者表示，依照目前金融情勢看來，無論是選固定型或指數型都有風險，不妨考慮可彈性選擇的房貸利率，以利自己掌握比較划算的利率。例如壽險公司推出的附加「利率轉換權」房貸，也就是結合指數型利率與固定利率的雙功能型房貸。

壽險業者指出，這類商品在降息循環時，房貸戶可選擇指數型利率，前半年按照當月指標利率2.26%計息，因短期利率走低，可享受降息優惠；但如果未來利率走高，房貸戶還可選擇轉換為固定利率，彈性調整。

不過，根據壽險公司規劃，房貸戶要行使利率轉換權權利，由指數利率轉換為固定利率，「每年只能行使一次」。此外，保險公司推出的指數型房貸商品，部份也提供前半年2.08%超低利率，因此，民眾可依個人需求評估，以選擇適合自己的房貸計息方式。

美兩大房貸機構漠視警告執意進軍風險市場

2008-12-10T09:38:00.000+08:00

更新日期:2008/12/10 01:50 F26劉學源

（法新社華盛頓9日電）媒體報導，經營不善的兩大房貸機構「美國聯邦住宅貸款抵押公司」（FreddieMac，簡稱房地美）和「美國聯邦國民抵押貸款協會」（Fannie Mae，簡稱房利美），多年來一直漠視內部警告，這些警告指出，公司正提供高風險貸款，恐會危害公司本身、貸款戶以及整個行業。

據「華盛頓郵報」（Washington Post）引述內部文件報導，儘管公司內部對這項作法表達憂慮，但「房地美」和「房利美」仍執意進軍高風險市場。

「房地美」的前企業風險長安德魯柯尼斯（DavidAndrukonis）在呈送前執行長塞隆（Richard Syron）及其他高層主管的備忘錄中寫道，公司正在購買的抵押貸款，對象似乎都是有問題貸款戶，如果他們的財務狀況獲充分披露，必然不符取合得貸款資格。

安德魯柯尼斯說，這類房貸可能會損害到拉丁美洲裔的貸款戶，並導致提供貸款給可能無力償還的客戶。

在「房利美」方面，其授信長馬佐爾（AdolfoMarzol）曾於2005年3月，針對鮮少需要證明文件以及數年後利息將進行調整的新型貸款，向執行長提出書面警告。

馬佐爾表示，「次級房貸的貸款戶可能很難理解這些複合風險。」

在全球金融危機惡化後，美國政府於今年九月初接管「房地美」和「房利美」，以避免美國兩大房貸機構倒閉。

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